油断厳禁！不動産投資における９つの支出

投資する不動産を決める際、どうしても購入物件の金額ばかりに注目してしまい、不動産購入後にかかる支出を見逃しがちではないでしょうか。

今回は、「不動産投資における支出には、どういったものがあるか」について解説していきたいと思います。

管理委託手数料

不動産投資を行なって賃貸経営をする上で、共有部分の管理や入居者のクレーム対応、空室がある場合には入居者を募集するなど管理の仕事は多岐にわたります。たしかに、これらの業務を不動産所有者が担うことも不可能ではありませんが、サラリーマンの方など他に本業がある場合には難しいことでしょう。そのため、賃貸経営では不動産管理会社に賃貸管理を委託するのが一般的であり、毎月の家賃から一定の割合で管理委託手数料を不動産管理会社に支払うことになります。

不動産取得税

不動産を取得した際に、都道府県が課税する地方税になります。不動産取得税は、取得後3ヶ月くらいから１年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用し、金融機関で納付します。なお、納期は各都道府県により異なります。

登録免許税

土地や建物を建築したり、購入したりした時には、所有権保存登記や移転登記等が行われます。この登記をする際にかかる税金が登録免許税です。固定資産税評価額×3％が税額になります。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書や領収書等の一定の文書を作成した際に課税される税金です。納税方法は、作成した文書に決められた金額の収入印紙を貼って、消印（文書と印紙の彩文とにかけて署名又は押印すること）をすることで納付が完了します。納税義務は文書を作成した時に成立し、その文書の作成者に納税の義務があります。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産を売買・賃貸する際に不動産仲介業者に対して支払うお金のことをいいます。仲介手数料はあくまでも成功報酬になっています。そのため、契約が成立しなかった場合には一切支払う必要はありません。

固定資産税

不動産投資に毎年かかる税金の１つに固定資産税があります。固定資産税というのは、市区町村の税金で、毎年１月１日に不動産を所有している人に掛かる税金です。新築物件は固定資産税が最初の3年は減免されるため、経費が少なく、利益、キャッシュフローとも出やすいといえます。

都市計画税

都市計画税は固定資産税と同時に、毎年1月1日に土地や建物の所有者に対して課税される地方税です。市町村の下水道事業や街路事業などの都市計画の経費費用に充てるために納める税金になり、固定資産税とあわせて「固都税」とよばれています。所有する不動産の地域によって、毎年納める税金は、「固定資産税のみ」か「固定資産税 + 都市計画税」の２つに分かれます。

火災保険料

ローンを借りるにあたり物件が担保となりますので、天災などで物件が損壊した場合に備えて、ローン契約と同時に火災保険に入っておくことも求められます。壊れやすい木造建物の場合には、鉄筋コンクリート造のマンションと比べて3倍ほど火災保険料が高くなりますので、一戸建てやアパート投資の購入時にはマンション購入時よりも初期費用が高くなります。

修繕積立金

マンションの場合は、屋上防水、外壁塗装、給排水管の取り替えなどのおおがかりな修繕のために、準備をしておく積立金のことです。管理会社が徴収し、管理組合との定期的な打ち合わせの中で、修繕を実施していきます。オーナーとしては、修繕業務がすべて管理会社主導で実施されるので非常に楽な運営ができます。

まとめ

・賃貸経営では不動産管理会社に賃貸管理を委託するのが一般的であり、毎月の家賃から一定の割合で管理委託手数料を不動産管理会社に支払うことになる。

・固定資産税というのは、市区町村の税金で、毎年１月１日に不動産を所有している人に掛かる税金。

・所有する不動産の地域によって、毎年納める税金は、「固定資産税のみ」か「固定資産税 + 都市計画税」の２つに分かれます。

以上、簡単ではありますが、「不動産投資における支出には、どういったものがあるか」をお伝えしました。 最後までお読みいただき、有難うございました！

たった5分で学ぶ！今話題のホームインスペクションとは

最近メディアなどでも取り上げられることが増えている「ホームインスペクション」という言葉をご存知でしょうか。もしかすると、いまだ理解が十分でない方も多いものと思われます。

今回は、「ホームインスペクション」について解説していきたいと思います。

ホームインスペクションについて

宅地建物取引業法の改正により、2018年4月から義務化されることになった「ホームインスペクション」について、以下で説明していきたいと思います。

そもそもホームインスペクションとは

「ホームインスペクション」とは、住宅診断サービスのことを意味します。住宅に欠陥がないか改修が必要かを確認するものです。具体的には、住宅診断のプロフェッショナルである「住宅診断士(ホームインスペクター)」が調査を行い、建物の状態を把握します。住宅の購入前に調査することが可能なため、事前にホームインスペクションを行う方も増えている状況です。

よくある勘違い

じつは、2018年4月から義務化されるようになったホームインスペクションについて、勘違いされてしまう方も多いのですが、義務化されたのは、ホームインスペクションの実施そのものではありません。義務化されたのは、不動産業者が、「ホームインスペクション」について、売主や買主に対し説明および斡旋可否の告知を行うことについてです。

この説明および斡旋可否の告知について、もう少し分かりやすく説明すると、「ホームインスペクションについての説明を行う」「すでにホームインスペクションが実施済である場合には、その調査結果を説明する」「売主と買主が建物の状況について書面で確認する」といったことを指しています

告知の３つのタイミングについて

前述の、説明および斡旋可否の告知のタイミングですが、３つのタイミングがあります。

１つ目のタイミングは、媒介契約時においてです。不動産業者は、媒介契約書にホームインスペクションを実施する者の斡旋の有無を記載しなければなりません。そのタイミングで、媒介契約を結ぶ売主や買主に対してホームインスペクションについて説明する必要があります。

2つ目のタイミングとしては、重要事項の説明時のタイミングです。対象物件に対するホームインスペクションの実施有無に加え、実施している場合には、その調査結果の概要、建物の建築や維持保全の状況に関する書類の保存状況を伝える必要があります。

3つ目のタイミングは、売買契約時です。重要事項の説明の後に、売買契約を締結することになりますが、この契約の際には建物の構造上主要な部分や、雨漏りの防止に関する部分の調査結果について、売主と買主が互いに確認し、その確認した事項について書面に記載して交付しなければなりません。

義務化の対象は中古住宅のみ

ホームインスペクションは、以前から新築住宅に対しても中古住宅に対しても任意で利用されてきました。ただ、今回の法律改正による義務化の対象となっているのは、中古住宅のみです。取引の透明性を高めることや買主の不安を払拭することで、中古住宅の流通量、いわゆる売買件数を増やすことが今回の法律改正の目的だったからです。

義務化によるメリットとデメリット

それでは、ホームインスペクションを行うメリットやデメリットには、どのようなものがあるのでしょうか。売主、買主それぞれの視点から見ていきましょう。

売主のメリットとデメリット

まず売主のメリットとしては、売買の前に住宅の瑕疵を把握できるため、売却開始前に補修を行うことが出来ます。また、買主に対し、良いアピールにもなります。売却後のトラブルが減少する可能性が高くなります。デメリットとしては、補修が困難または高額な補修費が必要な問題が発見される場合や、瑕疵があった場合には補修しないと売却しづらくなるといったものがあります。

買主のメリットとデメリット

次に買主のメリットですが、専門家によるインスペクションの結果が購入等の判断材料になり、結果が良ければ安心して購入できるといった点が挙げられます。問題点が見つかった場合にも、あらかじめ補修等の負担を検討し、購入の判断が可能となります。デメリットとしては、インスペクションの結果で、大きな問題があれば購入をあきらめざるを得なくなることや、インスペクションしている間に他者が先に購入する可能性がある点などが挙げられます。

まとめ

・「ホームインスペクション」とは、住宅診断サービスのことを意味する。

・不動産業者が、「ホームインスペクション」について、売主や買主に対し説明および斡旋可否の告知を行うことが義務化された。

・義務化の対象は中古住宅のみ。

以上、簡単ではありますが、「今話題のホームインスペクションについて」をお伝えしました。 最後までお読みいただき、有難うございました！

徹底解説！固定金利と変動金利のメリットとデメリット

不動産投資は融資を受けて投資をスタートすることが可能です。ただしその半面、借入額が大きくなるため、投資効果を出すためには金利についてのしっかりとした理解が必要になります。

今回は、「固定金利と変動金利のメリットとデメリット」を中心に、金利について解説していきたいと思います。

固定金利と変動金利

金利とは、ローンを組むにあたり、借りたお金に利率をかけて返済していくもので、その利率のことを指します。不動産投資においては、毎月借りたお金(元本)と金利を返済していくことになります。

不動産投資の場合、数十年にわたり返済していくこともあり得ますので、わずかな金利の違いによって、最終的なトータルの支払額にも大きな差が出ることになるため注意が必要となります。

ローンの金利タイプは、大きく「固定金利」と「変動金利」に分かれます。それぞれの特徴ですが、金利が固定されるのか、あるいは変動するのかといったものになります。以下は、それぞれの金利タイプのメリットとデメリットを説明していきたいと思います。

固定金利のメリットとデメリット

固定金利は、10年など最初に指定した期間で金利が固定されます。最初に指定した期間が終了した際には、その時の金利でもう一度固定金利にするか、変動金利にするかを選ぶことが出来るようになります。

メリットとしては、金利が固定されるため、仮に金利が上昇してもその影響を受けないでいられるという点です。加えて、最初の固定期間中は返済額が変わらないため収支計画が立てやすくなります。

一方のデメリットとしては、金利が下がっても返済額が下がらないことです。また、変動金利よりも設定金利が高くなっていることになります。

変動金利のメリットとデメリット

変動金利は半年ごとに金利が見直される金利タイプですが、大幅な金利変動があったとしても債務者が困らないように、「5年ルール」「1.25倍ルール」という2つのルールが用意されています。

5年ルールですが、金利の変動があったとしても返済額は5年間変わらないというものになります。ただし、金利は半年に一度は見直されるため、仮に金利が上がったとすると、返済額は変わりませんが、毎月の返済額のうち、金利部分に支払われる部分が増え、元本の減りが遅くなってしまいます。

1.25倍ルールとは、5年の間に金利が大幅に変動してしまい返済額が大幅に変動するとしても、その上限は1.25倍までといったものです。こちらのルールについても、返済額が抑えられるだけで金利が上がっていればその分金利分の割合が増えますので、元本分の返済は遅くなってしまいます。

低い金利を目指すには

低い金利を目指すことが、不動産投資には非常に重要なものとなります。以下、低い金利を目指すにはどうすれば良いかを書いていきたいと思います。

返済実績をつくる

当たり前の話ですが、ローン審査時に、金融機関は「本当にこの人は、お金を返済できるのか」を見て審査を行います。そのため、不動産投資において1棟目の取得の際に、低い金利を勝ち取ることは実績がなく難しいことが多いですが、逆に返済実績があれば借入後に、金利交渉ができる可能性は高くなります。

固定金利より変動金利を選ぶ

前述のとおり、ローンの金利タイプにはそれぞれメリット・デメリットがあることをお伝えしましたが、変動するリスクがある分、最初の金利設定は変動金利のほうが低いのが特徴です。金利変動リスクに備える必要はありますが、少しでも低金利で利用したいのであれば変動金利を検討してみるのが良いでしょう。

日本政策金融公庫の利用を検討してみる

審査次第ではありますが、日本政策金融公庫のローンは金利が1％台と安く、さらに固定金利で利用できるというメリットがあります。最長で20年までしか借りられず、また投資目的ではなく事業のための融資である必要がありますが、一度利用を検討してみるのも良いかも知れません。

不動産会社の提携ローンの利用を検討してみる

物件を取得する不動産会社によっては、金融機関と提携していることもあり、「その不動産会社だから低金利で融資を受けられる」こともあります。利用する不動産会社に、提携銀行があるのかどうか、確認すると良いでしょう。

まとめ

・不動産投資においては、毎月借りたお金(元本)と金利を返済していくことになる。

・ローンの金利タイプは、大きく「固定金利」と「変動金利」に分かれる。

・変動金利には「5年ルール」「1.25倍ルール」という2つのルールが設けられている。

以上、簡単ではありますが、「固定金利と変動金利のメリットとデメリット」を中心にお伝えしました。 最後までお読みいただき、有難うございました！

ライバルには絶対に知られたくない投資の格言9選

不動産投資や株式投資を含めた様々な投資には、以前から語り継がれている共通する「格言」が多く存在します。今回は、その格言を「相場の見方つかみ方」「売買のコツ」「心構え」の3つに分けて、ご紹介したいと思います。

相場の見方つかみ方

それでは、最初に「相場の見方つかみ方」についての格言についてご紹介します。

相場は相場にきく

自分が考えぬいた判断だからといって、これにこだわり過ぎて、意地をはり過ぎていては、大きな痛手を受けることになってしまう。相場のゆくえは、相場だけが知っている。ここは、素直に相場に従うべきだという教えのこと。

買いにくい相場は高い

安いからという、ただそれだけの理由でそれを買いに行く人は、結局「安物買いの銭失い」になってしまう。高いというだけの理由で手を出したがらない心理が働くが、なぜ高いかには、それなりの理由がある。ただ単に高いということだけで敬遠していては、せっかくのチャンスを失ってしまう。

山高ければ谷深し

高い相場があれば、その後にくる下げはそれだけ大きい。さらに｢価格はもとの古巣に帰る｣｢価格の里帰り｣といった同義の格言もある。どんどん値上がりしていった価格も、いつか下げ始め、結局、元の出発点まで戻ってくるというものだ。意識しつつ、相場を見守る必要がある。

売買のコツ

次に、「売買のコツ」についての格言です。

売るべし買うべし休むべし

1年中、何度も売ったり買ったりを繰り返している状態じゃないと気のすまない人がいるがそういうやり方では、儲かっている人は多くはいない。一時の損得に関係なく、一つの売買が終わったら、一歩退くことも重要である。市場の環境や相場の動向について、ゆっくり眺め回す余裕を持つ。心身のコンディションを調整しつつ、同時に投資資金を整えて、次の機会に備えるべきである。

売りは早かれ買いは遅かれ

投資において、買い時を見極めるは易しいが、売り時は大変難しいと言われている。売り時を見極めることが出来れば、投資家として一流である。売るタイミングは短い。そのため、買いはじっくり構えて、売りは一瞬のチャンスを掴めるように、迅速に行動すべきである。

物を買うより時を買え

投資対象の選択が重要でないというわけではなく、それ以上に投資の時期を選ぶことがはるかに大切という教えである。ウォール街においても、｢株を選ぶ前に時を選べ｣と言われている。

心構え

最後に、「心構え」についての格言の紹介です。

遠くものは避けよ

投資対象を選ぶ際に、自らの生活に馴染みのないものは扱わないに限る。仕事や、居住地、これまでの生活において愛用している商品などを通じて、多少とも知識や親近感を持っている投資対象を選んだ方が間違いない。何に投資するのか、そのヒントは身の回りに転がっている。

備えあれば迷いなし

投資で最も大切なことは、売買に際しての自信と決断である。少しでも迷いがあってはいけない。迷いがあれば、わずかなことにも動揺しやすくなる。動じない資力をたくわえておく事も大切である。ギリギリの資金で投資をした場合、「損をしてはいけない」という心理が働き、わずかのことでも動揺し決断を誤ってしまう。

高値おぼえ安値おぼえ

ひとたび売買で成功した価格が強く印象に残り過ぎて、いつまでもそれを引きずっていると、相場の転換期についていくことが出来なくなってしまう。投資の世界では、昔話を語りたがる人が少なくない。昔の話を、今現実の世界のことに置き換えてしまうことがある。その結果、｢昔は、こんなに安かったのだから、今のタイミングでは買えない｣という判断をしてしまい、失敗してしまうことになってしまう。

まとめ

・単に高いということだけで敬遠していては、せっかくのチャンスを失ってしまう。

・投資対象の選択が重要でないというわけではなく、それ以上に投資の時期を選ぶことがはるかに大切である。

・投資で最も大切なことは、売買に際しての自信と決断である。

以上、簡単ではありますが、「知っておきたい投資の格言について」についてお伝えしました。 最後までお読みいただき、有難うございました！

不動産投資におけるメリット・デメリットまとめ

倶知安・ニセコ地区では、公示地価の上昇もあり、不動産投資が活発になっています。不動産への投資は、富裕層や地主など、資金に余裕のある人がやるものとお考えの方も多いのですが、投資初心者の方も少なくありません。不動産への投資が初めての方でも、メリットとデメリットを正確に把握することで、十分な収益を上げることも可能です。

今回は、近年盛り上がりつつある「不動産投資のメリットとデメリットの比較」ついて詳しく書いてみたいと思います。

不動産投資のデメリット

不動産投資は、他の投資と比べ「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われています。不動産投資や他の投資の特徴をきちんと理解しておくことが重要となります。ここでは、不動産投資のメリット・デメリットを整理したいと思います。まずは、デメリットについて、考えてみましょう。

流動性の低さ

株式や債券、または外国為替取引（FX取引）など即座に売買でき、「流動性が高い資産」と異なり、不動産は日々の取引が成立するものではありません。ご存知のように、売却したいと思ってもすぐに買い手が付くとは限らないのです。このデメリットについては立地の良い物件を選ぶことで、ある程度流動性を高めることは可能となります。

金利上昇のリスク

平成バブル崩壊以来の長引く景気低迷を受けて、政府や日銀は、超低金利政策や量的緩和政策などによって、景気をテコ入れした期間がありました。低金利で潤沢な資金を得たデベロッパーは、積極的に用地を買収し、分譲マンションや戸建て住宅を大量に供給し、大規模な再開発も進みました。低金利が、景気をある程度まで下支えしてきたのは事実でしょう。

もちろんですが、ローンを組んで不動産を購入した場合は、金利上昇のリスクがあります。固定金利なら問題ないのですが、変動金利で契約した場合は影響を受けることも少なくありません。対策として、金利は高いが固定金利を選択したり、ローンの借入期間を短くしたりする、という方法があります。

空き室率

総務省統計局の「空き家等の住宅に関する主な指標の集計結果」によりますと、人口減少もあり、空き家の数は、年々増加傾向にあることが読み取れます。マンションやアパートの投資において、一番大きいリスクは空室が出ることです。空室が出て長期間入居者が決まらなければ、その期間に家賃収入はありません。

対策としては、賃貸物件を管理会社が借り上げることで、空室があるなしにかかわらず一定の金額を支払ってくれる「サブリース」といった方法を検討する必要があります。

不動産投資のメリット

次に、不動産投資に関するメリットを簡単にまとめてみたいと思います。

家賃収入

マンションやアパートに投資した場合には、入居者から家賃収入を得ることができます。一時的な売却益と違い家賃は毎月、入居戸数分だけ入ってくるため安定した収入になるわけです。家賃収入をそのままローンの返済に充てることも可能です。不労所得（働かないで稼ぐ）といえば、不動産投資をイメージするでしょう。

なぜなら、マンションやオフィスビルを購入すれば、毎月数パーセントの家賃収入があるためです。

例えば、中古ワンルームマンションが得意な日本財託のホームページには「マンション投資の利回りは4～5％」と書かれています。 普通預金が平均0.01％であることを考えると、資産を増えるイメージがあるのも当然といえば当然です。

節税対策

不動産を購入することで節税になることがあります。不動産投資で得た収入から減価償却費やローン金利、固定資産税などの必要経費を引けるため、購入費用も含め必要経費の方が多ければ赤字となり、損益通算で「給与所得」から赤字分を差し引くことができるのです。その結果「所得税」と「住民税」が節税になるわけです。

家賃収入があれば、住宅ローン減税・固定資産税・都市計画税などは経費で落とせます。 新築物件であれば、不動産取得税の負担を軽くできます。

なぜなら、1つの物件（1戸）あたり1,200万円までの控除が使えるためです。

この控除も、長期優良住宅だと1,300万円まで対応できます。 また、不動産投資での赤字は、事業所得（店舗のある自営業など）や山林所得（林業）と損益通算（利益と損失を相殺できるしくみ）が可能になります。

不動産投資は、赤字でも税金を安くできることもあり、節税につながるというわけです。

生命保険の代わり

意外と知られていないのが不動産投資は生命保険の代わりになることです。「不動産投資ローン」を利用して不動産を購入すると、「団体信用生命保険」が付帯されます。

この保険に加入していると、被保険者（不動産を購入した人）が万一死亡、または定められた高度障害の状態になった時に、ローン残高を保険金で一括返済してくれるので、ローンだけが残るという心配はありません。

例えば、父親（サラリーマン/50歳）・母親（パート/50歳）・長女（17歳）・長男（16 歳）の4人家族が不動産投資を始めたとします。

もし、ローンを支払っていた父親が亡くなると、パート勤めの母親と子供だけでは生活が苦しいでしょう。 団信では、保険料（団体信用保証協会などが保険会社から受け取ったお金）から父親が借りた銀行のローンを支払ってくれます。

したがって、残された家族には借金（ローン）の返済をする必要がなくなります。

不動産ファンドについて

不動産に投資することに不安がある、資金に余裕がない場合では、不動産をファンド化した商品に投資する方法もあります。 代表的な商品としては「小口不動産投資」「不動産投資型クラウドファンディング」「J-REIT（不動産投資信託）」などがあります。

いずれも投資家から集めた資金で不動産物件を購入・運用し、その収益を投資家に分配する商品です。高い利回りが見込め、比較的少額から投資でき不動産投資初心者でも入りやすいため市場が拡大しています。

賢い資産の運用を

2020年の東京五輪に向けて社会インフラの整備が進み、五輪後も渋谷の再開発、大阪万博、リニアモーターカー開通など不動産市場を活性化させる追い風が次々に吹いています。この追い風を上手く生かした不動産投資を考えるのもいいでしょう。

不動産投資は対策をしっかり立てればリスクを低減することができ、株式をはじめとする値動きのある投資よりは安全性が高いと言えます。以前と比べて不動産投資の選択肢は格段に広がりました。今回紹介したような不動産投資の特徴を知って、自分に合った賢い資産運用を行うことが大事です。

まとめ

・不動産を購入することで節税になることがある。

・不動産投資は生命保険の代わりになる。

・不動産をファンド化した商品に投資する方法もある。

以上、「不動産投資のメリットとデメリットの比較」をお伝えしました。 最後までお読みいただき、有難うございました！

こんなにあるの！？5種類の土地の価格について

国土交通省が発表した2019年１月１日時点の公示価格は、全用途の全国平均が４年連続で値上がりとなりました。東京、大阪、名古屋の３大都市圏では、住宅地に加えて商業地においても上昇率が前年より拡大しています。

訪日外国人客の増加による影響も目立っており、外国人に人気のスキーリゾートである北海道倶知安町では、住宅地、商業地ともに上昇率トップになっています。札幌、仙台、広島、福岡の4都市では、３大都市圏を上回る上昇率を記録していますが、他の地方では下落した地点も目立ちました。

　上記は「公示価格」に関する内容ですが、じつは土地には大きく５つの価格があります。ひとつの土地に対し、５つもの価格で示すことが出来ることもあり、「一物五価」とも言われています。土地価格は、利用目的よって大きく下記の種類に分けられます。

それでは、以下、5種類の土地の価格について詳しく書いてみたいと思います。

公示価格とは

公示価格は、正式名称を「地価公示価格」と言います。毎年１月１日現在の標準的な土地について、国土交通省が毎年３月に公表する更地としての価格のことです。不動産鑑定士が現地調査をおこない、土地の形状や周辺状況、駅からの距離やガス・上下水道の整備状況などを評価し、それを元に国土交通省の土地鑑定委員会から発表されます。

公示価格は民間取引における価格指標として利用されます。市区町村役場や図書館で調べることが可能です。

　北海道内では、地価公示法に基づく対象区域である99市町を対象として、1,367地点で調査が行われました。2019年発表虻田郡倶知安町の地価公示価格平均は、16万2,810円/坪であり、前年よりも42%の上昇となっています。上昇率が全国1位であり、全国2位、全国4位の地点も倶知安町が占めています。

基準地価とは

基準地価は、正式には「都道府県基準地標準価格」と言います。7月1日時点での土地価格のことです。公示価格が毎年1月1日時点の価格であるのに対して、基準地価は各都道府県による7月1日時点の土地価格の調査です。9月下旬に公表されています。

基準地価と公示地価の大きな違いは、国土交通省ではなく都道府県が不動産鑑定士の評価をもとに土地価格をまとめていることです。

建物の価値などに左右されないよう土地を更地として評価しており、基準地価の区分としては、「住宅地」「商業地」に加え、工場や物流施設などが立地する「工業地」、住宅地として使われる予定の「宅地見込み地」などがあります。2018年の調査地点は約2万2000地点でした。

路線価額とは

路線価額は、道路に面した標準的な宅地1平方メートルあたりの土地の評価額のことです。 国税庁が毎年8月ごろに発表しています。相続税路線価、相続税評価額とも呼ばれます。 主要道路に面した土地に対する国税庁の評価に基づきます。 相続税や贈与税の申告時に必要となる税額計算の評価として用いられ、通常の場合、路線価額は公示価格の80％程度に設定されています。

固定資産税評価額とは

固定資産税や都市計画税、不動産取得税や登録免許税の算定基準となる価格です。急激な公示価格の変動がない限り、通常3年毎に評価替えが行われます。固定資産税評価額は、通常、公示価格の70％程度に設定されています。各市区町村役場で調べることが出来ます。

実勢価格とは

実際に売買取引されている価格のことです。公示価格を目安として、土地の形状や周辺環境、売買の時期や需給バランスなどの評価に加え、その地域の将来性なども総合的に考慮して評価されます。

まとめ

・土地の価格は「一物五価」と言われ、5種類の価格で示すことが出来る

・倶知安町は、公示価格上昇率トップ

・路線価額は公示価格の80％程度

・固定資産税評価額は公示価格の70％程度

以上、「5種類の土地の価格について」をお伝えしました。 最後までお読みいただき、有難うございました！

勢いが止まらない！倶知安町の地価上昇３つのヒミツ

広大な面積の北海道。札幌や小樽をはじめ、石狩、富良野など、多くの観光地があります。その中でも、リゾート地として注目を集めているのが、倶知安・ニセコ地区です。 国内のみならず、海外からの多数の観光客で盛り上がっているエリアであり、そのためか急激な地価の上昇が見られています。

今回は、倶知安町の地価が上昇している理由について、詳しく解説していきたいと思います。

地価の上昇率について

国土交通省が発表した2019年1月1日時点の公示地価は、全国平均が前年比1.2％上昇しました。90年代前半のピーク時から4割程度まで回復した結果になっています。訪日外国人の増加を受け、ホテルや店舗開発が盛んになっており、商業地が2.8％上昇し住宅地も、緩和マネーに加えて実需の裏付けがともない0.6％上昇となっています。

公示地価とは

公示地価とは、地価公示法に基づいた価格となります。国土交通省の土地鑑定委員会が標準値を選定しており、毎年1月1日時点の調査を行います。価格を判定して、一般の土地の取引価格の指標等として公表するものとなります。

平成30年の東京都分の地点数は約2,500点であり、用途区分ごとの地点数は、住宅地約1,700地点、商業地約900地点、工業地約40地点、林地約10地点となっています。

全国の地価の高額地点としては、東京都中央区が目立っています。有名な銀座の「山野楽器銀座本店」を筆頭として、東京都中央区が全国の商業地の地価高額地点トップ4を独占しています。

全国の地価上昇率ランキング

平成31年度における、全国の地価上昇率ランキングは、以下のようになっています。1位の北海道倶知安町以外ほとんどを、開発ラッシュである沖縄県が占めています。 8位の東京都台東区が1地区だけ食い込んでいる形となっています。

・1位　北海道　倶知安町 ・2位　沖縄県　那覇市 ・3位　沖縄県　北中城村 ・4位　沖縄県　宜野湾市 ・5位　沖縄県　北谷町 ・6位　沖縄県　豊見城市 ・7位　沖縄県　八重瀬町 ・8位　東京都　台東区 ・9位　沖縄県　浦添市 ・10位 沖縄県  中城村

倶知安町内での地価上昇率

倶知安町の最新公示地価は平均4万9250円/m²で、坪単価は平均16万2809円/坪です。前年からの変動率は+42.42％となっていますので、かなり上昇していることが分かるかと思います。

・1位　字山田83番29　倶知安駅から6,500m ・2位　南1条西1丁目40番1外　倶知安駅から620m ・3位　北1条西2丁目18番　倶知安駅から　350m ・4位　字樺山65番132外　比羅夫駅から　3,600m ・4位　南3条東1丁目16番9外　倶知安駅から　850m

倶知安町の地価が上昇している３つの理由とは

倶知安町の地価の上昇には、３つの理由があると言われています。具体的には、「国際リゾートとしての発展」「新幹線」「高速道路」の３つとなります。

国際リゾートとして発展

新聞やテレビなどで、大きく報道されましたが、倶知安町を含むニセコ地区に、５つ星ホテルである「パークハイアット」がオープンすることになりました。国内で初めて、ホテルに加えて、「レジデンス」もオープンとなります。海外の富裕層は、定期的にニセコ地区に訪れると思いますので、「レジデンス」を購入される方も多いのではないでしょうか。

施設の建設は、香港の不動産会社であるパシフィック・センチュリー・プレミアム・ディベロップメンツが進めています。以前は、東急系によって開発されてきた花園地区でしたが、時代の変化を受け、外資が主役となっているようです。

新幹線が倶知安町まで

ご存知の方も多いかと思いますが、北海道新幹線の工事実施計画が、平成２４年６月２９日付けで国土交通省により許可されました。この決定により、全国の新幹線は鹿児島県から北海道まで結ばれることになりました。これにより、倶知安町に「新幹線駅」ができることになりました。

　倶知安町駅から札幌まで、ＪＲのみ使用した場合、現在は約2時間かかりますが、開業後は、約25分まで短縮されるものと見込まれています。2016年3月時点で、東京から新函館北斗間が最速約4時間2分とされていますので、今後、東京から倶知安間は最速4時間30分台の列車が設定される可能性もあります。

高速道路の開通

平成28年５月に、国道5号として、倶知安余市道路の着工式が行われています。余市から共和までが2025年に、共和から倶知安までが2027年となっております。

小樽JCTから余市IC間の距離は23.3kmとなっており、途中に小樽塩谷ICが設けられています。開通により、札幌から余市間の所要時間は、現在の約1時間15分から20分ほど短縮されて、1時間を切って、約55分になります。

まとめ

・公示地価の上昇率は、倶知安町が全国1位

・「新幹線」「高速道路」のワードから、倶知安町の価値は今後も上がっていく可能性が高い

・札幌から余市間の所要時間は約55分となる。

以上、「倶知安町の地価が上昇している３つの理由」をお伝えしました。 最後までお読みいただき、有難うございました！

全国地価上昇率1位！知っておくべき倶知安町のこと

地方では、人口の減少や経済の低迷が目立っており、北海道も例外ではありません。 しかし、そんな中でも、突出して地価が上昇している地域があります。ニセコ連峰の広がる「ニセコエリア」で あり、具体的には、虻田郡（あぶたぐん)の倶知安町(くっちゃんちょう）になります。 今回は、全国で地価上昇率1位の倶知安町とは、どんなところなのかを詳しく解説していきたいと思います。

倶知安町の概要

倶知安町は、札幌市の西南西に位置しており、距離としては約90㎞離れた場所に位置します。車だと、約2時間で 移動可能です。以下、倶知安町の概要となります。

面積・方位・海抜

面積は、約261㎢です。千葉県千葉市の面積が約271㎢ですので、ほぼ、その広さと同等と見ると、イメージしや すいのではないでしょうか。方位は、東経140°北緯42°の位置にあります。また、海抜は176ｍとなっています。

町名の由来

アイヌ語に「流れ出るところ」を意味する「クッシャニ」という言葉があったそうです。それが「クッチャン」 へと変化し、発音に対して「倶知安」という漢字があてられました。明治26年に正式な町名となったそうです。

人口推移

昭和30年に、約1万7,000人だった人口は、昭和43年に約2万人に達します。その後、他の地域と同様に緩やかに 減少を続け、平成30年の統計では、約1万5,000となっています。ちなみに隣のニセコ町の人口が約5,000人です ので、その3倍の人口にあたります。

スイスのサンモリッツ市との交流

倶知安町は、昭和47年12月に、スキーの町であることを宣言しています。 『私たち倶知安町民は、雄大なる羊蹄、ニセコ連峰に抱かれて、きびしい風雪にひるむことなく、幾代に亘って この地を開拓し、豊かな郷土を培ってきた。…(中略)…私たちは、明るくたくましい雪国の生活を目ざして、スキー のすべてを町民のものとし、スキーを通じて、たくましい心身を育て、ゆたかな町づくりに資することを乞い願い、 スキーを町技と定め、ここに「スキーの町」を宣言する。』といったものです。 この宣言の背景には、倶知安町とスイス・サンモリッツ市との交流があります。

スイス・サンモリッツ市について

スイス・サンモリッツ市は、スイスの南東部、アルプスの南側に位置する都市です。四季折々の自然や、雄大な 氷河、温泉が楽しめるリゾート地となっています。夏はハイキングが、冬はスキーがお勧めのアクティビティ となります。

交流のきっかけ

昭和39年２月に、当時の高橋清吉町長が　インスブルック冬季五輪視察のためササンモリッツへ向かい、ハンス・ フリッシュ市長との会見の際に、姉妹都市提携を申し入れたことがきっかけとなり、サンモリッツと姉妹都市の 提携が実現しました。 倶知安町とサンモリッツ市の姉妹都市提携は、日本とスイス間では、初めてのものでした。

4つの交流事業について

倶知安町とサンモリッツ市では、４つの交流事業が行われています。スポーツ交流、学生交流、使節団派遣、通信員 制度の４つの事業です。 その中でも、スポーツ交流では、スキーのインストラクターを冬季に相互派遣し、子どもたちや観光客のコーチを行 ったり、スキー場の運営や観光客誘致について学び合ったりと、活発な交流が生まれています。

羊蹄山(ようていざん)について

羊蹄山は、北海道を代表する名山です。日本百名山にも名を連ねており、野鳥や高山植物など様々な自然の姿を 見ることが出来ます。山頂には父母子の名がついた3つの火口が広がっており、雄大な景色を見せてくれます。 運が良ければ雲海に出会うこともあるでしょう。4つの代表的な登山コースには、何合目かの標識も設置されて おり、初心者でも安心してチャレンジすることが出来ます。

羊蹄山の概要

羊蹄山は、標高1,898m、面積6,826ヘクタールの円錐形の成層火山です。 毎年6月上旬に山開きがあり、7月上旬から8月上旬にかけて、標高1,700ｍ以上では約100種類以上の高山植物が 咲いているのを見ることが出来ます。

噴火活動について

羊蹄山は、約4万年前に、一度は形が作られますが、その後、大規模に崩壊したのち、改めて、現在のような 円錐型の山となったと言われています。 最後の噴火は、約2,500年前と言われており、それ以後、記録に残るような火山活動は見られていません。

まとめ

・倶知安町は、札幌から車で約2時間の距離にある ・倶知安町は、日本で初めてスイスの都市と姉妹都市になった ・日本百名山のひとつ、羊蹄山(ようていざん)がそびえ立つ 以上、「倶知安町とは、どんなところ？」をお伝えしました。 最後までお読みいただき、有難うございました！