不動産
2019.06.20 2020.08.20
不動産投資におけるメリット・デメリットまとめ
不動産投資におけるメリット・デメリットまとめ
倶知安・ニセコ地区では、公示地価の上昇もあり、不動産投資が活発になっています。不動産への投資は、富裕層や地主など、資金に余裕のある人がやるものとお考えの方も多いのですが、投資初心者の方も少なくありません。不動産への投資が初めての方でも、メリットとデメリットを正確に把握することで、十分な収益を上げることも可能です。
今回は、近年盛り上がりつつある「不動産投資のメリットとデメリットの比較」ついて詳しく書いてみたいと思います。
不動産投資のデメリット
不動産投資は、他の投資と比べ「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われています。不動産投資や他の投資の特徴をきちんと理解しておくことが重要となります。ここでは、不動産投資のメリット・デメリットを整理したいと思います。まずは、デメリットについて、考えてみましょう。
流動性の低さ
株式や債券、または外国為替取引（FX取引）など即座に売買でき、「流動性が高い資産」と異なり、不動産は日々の取引が成立するものではありません。ご存知のように、売却したいと思ってもすぐに買い手が付くとは限らないのです。このデメリットについては立地の良い物件を選ぶことで、ある程度流動性を高めることは可能となります。
金利上昇のリスク
平成バブル崩壊以来の長引く景気低迷を受けて、政府や日銀は、超低金利政策や量的緩和政策などによって、景気をテコ入れした期間がありました。低金利で潤沢な資金を得たデベロッパーは、積極的に用地を買収し、分譲マンションや戸建て住宅を大量に供給し、大規模な再開発も進みました。低金利が、景気をある程度まで下支えしてきたのは事実でしょう。
それだけに、金融政策の歴史的な転換が不動産市況にどのような影響をおよぼすのか、不動産業界の関係者も注視しています。もちろんですが、ローンを組んで不動産を購入した場合は、金利上昇のリスクがあります。固定金利なら問題ないのですが、変動金利で契約した場合は影響を受けることも少なくありません。対策として、金利は高いが固定金利を選択したり、ローンの借入期間を短くしたりする、という方法があります。
空き室率
総務省統計局の「空き家等の住宅に関する主な指標の集計結果」によりますと、人口減少もあり、空き家の数は、年々増加傾向にあることが読み取れます。マンションやアパートの投資において、一番大きいリスクは空室が出ることです。空室が出て長期間入居者が決まらなければ、その期間に家賃収入はありません。
対策としては、賃貸物件を管理会社が借り上げることで、空室があるなしにかかわらず一定の金額を支払ってくれる「サブリース」といった方法を検討する必要があります。
不動産投資のメリット
次に、不動産投資に関するメリットを簡単にまとめてみたいと思います。
家賃収入
マンションやアパートに投資した場合には、入居者から家賃収入を得ることができます。一時的な売却益と違い家賃は毎月、入居戸数分だけ入ってくるため安定した収入になるわけです。家賃収入をそのままローンの返済に充てることも可能です。不労所得（働かないで稼ぐ）といえば、不動産投資をイメージするでしょう。
なぜなら、マンションやオフィスビルを購入すれば、毎月数パーセントの家賃収入があるためです。
例えば、中古ワンルームマンションが得意な日本財託のホームページには「マンション投資の利回りは4～5％」と書かれています。 普通預金が平均0.01％であることを考えると、資産を増えるイメージがあるのも当然といえば当然です。
節税対策
不動産を購入することで節税になることがあります。不動産投資で得た収入から減価償却費やローン金利、固定資産税などの必要経費を引けるため、購入費用も含め必要経費の方が多ければ赤字となり、損益通算で「給与所得」から赤字分を差し引くことができるのです。その結果「所得税」と「住民税」が節税になるわけです。
家賃収入があれば、住宅ローン減税・固定資産税・都市計画税などは経費で落とせます。 新築物件であれば、不動産取得税の負担を軽くできます。
なぜなら、1つの物件（1戸）あたり1,200万円までの控除が使えるためです。
この控除も、長期優良住宅だと1,300万円まで対応できます。 また、不動産投資での赤字は、事業所得（店舗のある自営業など）や山林所得（林業）と損益通算（利益と損失を相殺できるしくみ）が可能になります。
不動産投資は、赤字でも税金を安くできることもあり、節税につながるというわけです。
生命保険の代わり
意外と知られていないのが不動産投資は生命保険の代わりになることです。「不動産投資ローン」を利用して不動産を購入すると、「団体信用生命保険」が付帯されます。
この保険に加入していると、被保険者（不動産を購入した人）が万一死亡、または定められた高度障害の状態になった時に、ローン残高を保険金で一括返済してくれるので、ローンだけが残るという心配はありません。
例えば、父親（サラリーマン/50歳）・母親（パート/50歳）・長女（17歳）・長男（16 歳）の4人家族が不動産投資を始めたとします。
もし、ローンを支払っていた父親が亡くなると、パート勤めの母親と子供だけでは生活が苦しいでしょう。 団信では、保険料（団体信用保証協会などが保険会社から受け取ったお金）から父親が借りた銀行のローンを支払ってくれます。
したがって、残された家族には借金（ローン）の返済をする必要がなくなります。
不動産ファンドについて
不動産に投資することに不安がある、資金に余裕がない場合では、不動産をファンド化した商品に投資する方法もあります。 代表的な商品としては「小口不動産投資」「不動産投資型クラウドファンディング」「J-REIT（不動産投資信託）」などがあります。
いずれも投資家から集めた資金で不動産物件を購入・運用し、その収益を投資家に分配する商品です。高い利回りが見込め、比較的少額から投資でき不動産投資初心者でも入りやすいため市場が拡大しています。
賢い資産の運用を
2020年の東京五輪に向けて社会インフラの整備が進み、五輪後も渋谷の再開発、大阪万博、リニアモーターカー開通など不動産市場を活性化させる追い風が次々に吹いています。この追い風を上手く生かした不動産投資を考えるのもいいでしょう。
不動産投資は対策をしっかり立てればリスクを低減することができ、株式をはじめとする値動きのある投資よりは安全性が高いと言えます。以前と比べて不動産投資の選択肢は格段に広がりました。今回紹介したような不動産投資の特徴を知って、自分に合った賢い資産運用を行うことが大事です。
まとめ
・不動産を購入することで節税になることがある。
・不動産投資は生命保険の代わりになる。
・不動産をファンド化した商品に投資する方法もある。
以上、「不動産投資のメリットとデメリットの比較」をお伝えしました。 最後までお読みいただき、有難うございました！
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